Fin de l'exonération fiscale !

🔔 Une décision choc des députés

C’est une décision qui fait déjà grand bruit dans le monde de l’immobilier.
Contre l’avis du gouvernement, la Commission des finances de l’Assemblée nationale a voté la fin de l’exonération fiscale sur les plus-values immobilières réalisées lors de la revente d’une résidence principale avant cinq ans de détention.

En clair : un propriétaire qui revendrait son logement principal avant cinq années pleines de possession pourrait désormais être imposé sur la plus-value réalisée — sauf cas particuliers encore à définir.

Quelques dérogations ont bien été prévues (mobilité professionnelle, décès, mutation imprévue…), mais certains cas concrets semblent avoir été oubliés, notamment celui du divorce, qui conduit souvent à une revente anticipée du bien.

🎯 L’objectif affiché : lutter contre la spéculation

Les députés à l’origine de cette mesure expliquent vouloir mettre fin à certaines pratiques spéculatives, consistant à acheter un bien principal, effectuer des travaux, puis le revendre quelques années plus tard avec une plus-value substantielle — tout en bénéficiant d’une exonération totale d’impôt.

Ils dénoncent ce qu’ils considèrent comme une dérive fiscale, voire une forme de « flip immobilier » résidentiel, où certains profiteraient des avantages du statut de résidence principale pour faire de l’achat-revente déguisé.

⚖️ Une réalité beaucoup plus nuancée

Cette vision manichéenne oublie une donnée essentielle : le coût réel de la transaction immobilière.
Lorsqu’un particulier achète un logement, il s’acquitte de frais de notaire représentant en moyenne 8 % du prix d’achat.
À la revente, ces frais sont à nouveau prélevés sur le nouvel acquéreur, mais ils pèsent indirectement sur la rentabilité de l’opération.

En pratique, cela signifie que l’État perçoit environ 16 % de droits cumulés sur une simple opération d’achat puis revente — sans compter les taxes, les droits d’enregistrement et la TVA sur les travaux réalisés.

Autrement dit, avant même d’envisager une plus-value, le vendeur a déjà alimenté les caisses publiques à plusieurs reprises.

🔨 Le rôle des rénovateurs oubliés

Dans la majorité des cas, ceux qui revendent avec un bénéfice après quelques années ne sont pas des spéculateurs cyniques, mais des propriétaires investissant du temps, de l’énergie et de l’argent dans la rénovation de logements souvent vétustes.

Ces chantiers génèrent :

• des recettes fiscales (TVA sur les matériaux, impôts sur les artisans) ;

• une valorisation du parc immobilier ;

• et souvent un nouveau logement rénové et décent sur le marché.

Nombre d’entre eux réalisent eux-mêmes une grande partie des travaux, sans compter leurs heures, simplement pour accéder à un meilleur cadre de vie ou reconstituer un petit capital familial.

Les assimiler à des spéculateurs relève donc d’une injustice fiscale et d’une méconnaissance du terrain.

💡 Une mesure aux effets pervers ?

Si cette disposition venait à être confirmée dans la loi de finances, elle pourrait :

• freiner la mobilité résidentielle, en décourageant les reventes légitimes avant cinq ans ;

• ralentir la rénovation du parc immobilier ancien, déjà en souffrance face aux nouvelles normes énergétiques (DPE, interdictions de location, etc.) ;

• et renforcer la pénurie de biens disponibles sur un marché déjà tendu.

Dans un contexte où l’État encourage la rénovation énergétique et la relocalisation des familles dans les zones rurales, cette mesure apparaît contradictoire.

🧭 En conclusion

Sous couvert de justice fiscale, ce projet pourrait bien se transformer en frein à la rénovation et à la fluidité du marché immobilier.
Taxer davantage ceux qui entretiennent et améliorent le patrimoine national risque de pénaliser les ménages modestes plutôt que de moraliser la spéculation.

Le débat n’est pas clos : le gouvernement pourrait encore s’opposer à l’amendement lors de la lecture définitive du budget.
Mais le signal envoyé est clair : la résidence principale n’est plus un sanctuaire fiscal intouchable.

À suivre…

🧱 À retenir

• Fin possible de l’exonération sur la plus-value avant 5 ans.

• Objectif : limiter la spéculation sur les résidences principales.

• Risques : frein à la rénovation, mobilité réduite, injustice pour les situations familiales complexes.

• Le gouvernement n’a pas dit son dernier mot.